וואטסאפ
טלפון
אימייל
גוגל
נייד
נווט

אריאל מלמד

שמאי מקרקעין משנת- 2011.

רשום כשמאי ברשימת השמאים של בנק דיסקונט.

רשום במרשם של בית הדין הרבני.

רשום במרשם בתי המשפט השלום והמחוזי, ובית המשפט לעינני משפחה.

בעל רקע בתחום תכנון ובניה וניסיון רב בתחום המקרקעין.

משנת 1997 עד שנת 2016 עובד בעיריית ביתר עילית בתחומים מגוונים, כגון:

מפקח בניה, אחראי על ביצוע תכניות תב"ע, תצ"א ומדידות, פרויקטים מיוחדים.

אחראי על תחומי הרישוי בוועדה. אחראי נכסי הרשות.

רקע זה תורם ליידע וניסיון השמאי, ובחינת הנושאים מתוך ידיעה מעמיקה ורחבה.

הנותנים ללקוח פריסה רחבה וראיה מקיפה.

אשר נותנת תועלת מירבית 

תחומי עיסוק המשרד

שומה לצורך שווי שוק לנכס מקרקעין נערכת בדרך כלל לצורך בחינת השווי בעת מכירה של הנכס או לפני רכישתו ו/או רכישתו לצורך העמדתו לבטוחה (שומה מקוצרת או לפי תקן 19) ו/או בעת פירוק שיתוף ( במקרה של חלוקת רכוש כגון ירושה ו/או גירושין וכדו').

השומות הנערכות על ידי המשרד:

  • נכסי מגורים – דירות, בתי מגורים, מגרשים, נחלות ומשקים חקלאים, משקי עזר.
  • נכסים מסחרים – חנויות, משרדים, מבני תעשיה, תחנות דלק, חניונים, וכדו'.
  • נכסים מיוחדים – מבני ציבור, דירות מוגנת ( בעלות על נכס תפוס, רכישת זכויות דייר, פינוי), וכדו'.

השומה בוחנת את הנכס בהתאם למצב הפיזי, המשפטי, התכנוני ושווי שוק.

המצב הפיזי

ביקור בנכס התרשמות ממצבו הפיזי ובחינת התאמה להיתר ולנכסים בסביבה.

המצב התכנוני

בדיקה בוועדה המקומית – היתרי בניה וחריגות בניה, זכויות בניה  בהתאם לתוכניות בתוקף או עמדת הוועדה וכדו',  בחינת התאמת המבנה ביחס לביקור בשטח ( חריגות בניה וכדו').

המצב המשפטי

  • בדיקת המצב הרישומי של הנכס (נסח טאבו, אישורי זכויות)
  • הזכויות בנכס כגון בעלות , חכירה, שכירות וכדו'
  • זיהוי של הנכס על ידי הפורטל הגאוגרפי, תשריט תכנית, תשריט בית משותף ו/או תשריט מכר (קבלן) ו/או הסכם שיתוף ותשריט ההסכם השיתוף.

בחינת שווי שוק במספר הגישות

  • גישת ההשוואה / גישת השוק The Value Market Approach

מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקום, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם, השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס ביחס לעסקאות ההשוואה.

  • גישת העלות / גישת השווי הפיזיThe Cost Approach   

מעריכים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס אחר הדומה בכל לנכס הנישום, כלומר, השווי המתקבל מגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם למחירה בשוק החופשי אילו הייתה ריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי, כלכלי ופונקציונלי).

  • גישת ההכנסה/ היון הכנסות     The Income Cpitalization Approach  

אומדים את שווי השוק של הנכס נשוא השומה על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן, פעולת היוון נעשית בעזרת שער ריבית ששערו נקבע עפ"י אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת וגורמים נוספים.

חלק בלתי נפרד מהשומות (למעט השומות המקוצרות) עסקאות ההשוואה מפורטות ותחשיב השומה.

בהתאם להזמנת השומה נבחנים היבטים נוספים, כגון:

  • מיסוי – מס שבח, מס רכישה.
  • היטל השבחה.
  • תשלומים לרשות מקרקעי ישראל – דמי שימוש, דמי היתר, דמי הסכמה, רכישת הבעלות, וכו'.

רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מינהל מקרקעי ישראל, ביו"ש – מינהל האזרחי), הוא הגוף המנהל את הקרקעות של מדינת ישראל ורשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל.

לרוב בעלי הנכסים קיימים חוזים בינם לבין רשות מקרקעי ישראל, חוזים אשר מגדירים את הזכויות שלהם בנכסים אל מול רשות מקרקעי ישראל.

הרשות גובה תשלומים שונים מבעלי הזכויות בקרקע כגון:

דמי היתר

בעת הגדלת זכויות הבניה, בעת שינוי יעוד וניצול.

דמי היוון

בעת המעבר מדמי חכירה שנתיים לחוזה מהוון, בחידוש יובל חכירה

(7 שנים לפני סיום חכירה ו/או בסיום חכירה)

דמי חכירה

בעת הקצאת קרקע, רכישת הזכויות במשקים חקלאיים

דמי הסכמה

בעת מכר של נכס שאינו מהוון (הנמצא בדמי חכירה שנתיים).

דמי שימוש

נגבה בגין שימוש שאינו מורשה בקרקע ( בניה מעבר לקיבולת המאושרת בחוזה  ו/או שימוש שאינו בהתאמה לחוזה).

הקניית הבעלות

קיימת אפשרות של מעבר מחוזה חכירה מהוון לרכישת הבעלות ו/או מעין בעלות, לא בכל הנכסים ניתן, יש לבצע בדיקה פרטנית, חלק מהקניית הבעלות הינה בתשלום.

רשות מקרקעי ישראל מבצעת שומה על ידי שמאי מטעמה, במקרים מסוימים הערכים בשומה גבוהים או שאינם מביאים בחשבון מטלות ו/או הפחתות וכדו', אשר אמורים לשנות את התמונה, במקרים אלו, מומלץ להתייעץ עם שמאי, ובמידת הצורך לפועל לשינוי, בהתאם לתקנות, לבצע השגה ו/או תיקון טעות משפטית ו/או תיקון טעות סופר, וכו'.

בנוסף המשרד נותן יעוץ לבעלי הזכויות או למייצגים, לבחינת המהלך הנכון והראוי מול רשות מקרקעי ישראל, להפחתת עלויות של התשלומים הנגבים, ופתרונות יצירתיים אחרים.

במקרים בהם מתנהל דיון בתביעה כנגד החוכר ו/או שהחוכר תובע את רשות מקרקעי ישראל, מתבצעת שומה לצורך חוות דעת לבית המשפט.

 

חוות דעת לבית משפט

המשרד מופיע ברשימות בתי המשפט השונים ברחבי הארץ, וכן נתן חוות דעת כמומחה לבית המשפט מטעם אחד הצדדים.

חוות הדעת ניתנת בעניינים שמאים שונים ומגוונים כגון: שווי שוק, שווי שכירות, שווי דמי שימוש, שווי השקעות, פיצוים, הפקעות, שווי נזקים, וכו'.

 

 

 

מס שבח הינו תשלום הנדרש מבעל הנכס מקרקעין בעת מכירה, המס נגבה על ידי רשות המיסים, בגין עליית השווי בין שווי הרכישה (ממודד) לשווי המכירה, כאשר בין לבין נוצרו השקעות אשר גם להם יש חלק בהשבחה, לצורך כך מבוצעת שומה המציגה את עלויות ההשקעות בנכס, ובכך להפחית את מס השבח.

ישנו מקרה נוסף כאשר קיימות זכויות בניה נוספות לנכס, קיימת מחלוקת מה שווי הבנוי לעומת השווי של יתרת הזכויות, נדרש לבצע שומה מפורטת למס שבח בעת הדיווח על העסקה,  על מנת למנוע מחלוקת עם רשויות המס.

במקרה ובו קיימת מחלות מול רשויות המס בעניין השווי ו/או שומת המס שבח, ניתן לפנות לשמאי ולקבל חוות דעת מקיפה לערעור על שומת המס שבח שניתנה.

היטל השבחה הינו תשלום הנדרש מבעל הנכס מקרקעין בעת מימוש כגון מכירה או בקשה להיתר בניה, ההיטל נגבה ע"י הוועדה המקומית.

ההיטל נובע בגין ההשבחה שנוצרה בגין התכנון המטיב עם הנכס מיום רכישתו, גובה ההיטל הינו שווי מחצית משווי ההשבחה שנוצרה.

הוועדה המקומית מבצעת שומה להיטל ההשבחה על ידי שמאי מטעמה, במקרים מסוימים הערכים בשומה גבוהים או שאינם מביאים בחשבון מטלות ו/או כשלים וכדו', אשר אמורים לשנות את התמונה, במקרים אלו, מומלץ להתייעץ עם שמאי, ובמידת הצורך לפועל לשינוי, בהתאם לתיקון 84 לפנות, שמאי מכריע, ועדת ערער, תיקון טעות, וכדו'.

דו"ח 0 – " דוח כדאיות ככלית ל- יזם/ משקיע

הדו"ח בוחן את הכדאיות הכלכלית ליזם/משקיע, ובוחן את הרווח הצפוי מפרויקט בנייה.

הדו"ח הינו כלי עזר לקבלנים / ליזמים, בבואם לבחון פרויקט נתון, ונותן תשובה במספר רבדים:

  • בחינת הרווח הכלכלי הצפוי מפרויקט הבנייה, בהתאם לפרוגרמה התכנונית האפשרית בנכס.
  • מהי הפרוגרמה התכנונית המועדפת מבחינה כלכלית, כאשר קיימות מספר חלופות לפרוגרומות אפשריות בנכס.
  • בחינת מחיר הקרקע המקסימלי שיש לשלם על קרקע מסוימת, בהינתן רווח כלכלי נדרש.

בדוח מפורטים הנושאים השונים של הפרויקט:

  • מידע על הזכויות המשפטיות של הפרויקט
  • מידע תכנוני וניתוח זכויות הבניה ואפשרויות מימושם.
  • עלויות צפויות לפרויקט
  • הכנסות צפויות לפרויקט
  • רווח יזמי צפוי.

 

 

שומה חקלאית – מבוצעת להערכת נזקים ו/או שווים הפיזי או השווי הכלכלי של:

  • יבולים או גידולים חקלאיים
  • שווי המשק החי
  • המחוברים של המשק / נחלה החקלאית.

שומות אלו נערכות בהתאמה למקרה, אם כתביעת ביטוח או חלוקת רכוש, וכו'

לתיאום פגישה מלא את פרטיך

שתף עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
להזמנת כרטיס ביקור חכם

מיתוג עסקים